Schimbarea destinației unui imobil – informații utile pentru un proces legal și fără complicații

17 septembrie 2024

Legislație

Romconsulting International

Fotografie de Milivoj Kuhar pe Unsplash.com

Imobilele din România pot fi utilizate în diferite moduri, ca spații rezidențiale, comerciale sau industriale. Precizarea cu privire la destinația spațiilor este făcută încă de la realizarea documentației ce permite construirea acestora, însă legile din România permit ca, ulterior, în funcție de interesele proprietarilor, să se aducă modificări în ceea ce privește scopul în care va fi utilizat imobilul. Acest demers, cunoscut ca fiind schimbarea destinației unui imobil, este unul complex și anevoios, mai ales dacă se impune obținerea unei noi autorizații, motivul fiind numeroasele proceduri legale și administrative ce trebuie să fie parcurse în vederea evitării unor probleme serioase, cum ar fi amenzile sau chiar obligativitatea demolării eventualelor modificări.

Proprietarii de imobile ce vor să parcurgă pașii necesari pentru transformarea destinației unui imobil trebuie să facă o cercetare detaliată a reglementărilor locale și a planurilor urbanistice zonale pentru a avea garanția legalității demersului. Articolul de mai jos oferă acestora o serie de informații utile cu privire la schimbarea destinației unui imobil, ca de exemplu precizările legislative ce reglementează acțiunea, actele necesare în acest sens și pașii necesari ce trebuie parcurși pentru transformarea unui apartament, casă sau garaj în spațiu comercial sau invers.

Ce reprezintă schimbarea destinației unui imobil?

Sursa foto: romconsulting.com

Modificarea destinației unui imobil este acel demers administrativ ce trebuie să fie realizat în cazul în care o clădire sau o parte a acesteia urmează să fie utilizată în alt scop decât cel declarat inițial, la momentul obținerii autorizației de construcție.

Procedura este importantă în contextul dezvoltării economice și a extinderii urbanismului,  având ca obiectiv principal valorificarea oportunităților de afaceri sau adaptarea proprietății la cerințele actuale ale pieței.

Precizări legislative cu privire la schimbarea destinației unui imobil cu sau fără autorizație și actele necesare în acest sens

Schimbarea destinației unui imobil se realizează pe baza unei acțiuni reglementate de Legea Nr. 50 din 1991, modificată și completată ulterior de mai multe ori. În cuprinsul legii sunt incluse precizări cu privire la autorizarea executării lucrărilor de construcții și, implicit, în legătură cu modificarea destinației unui imobil. Cea mai importantă precizare este cea legată de necesitatea existenței unei autorizații de construire.

Mai exact sunt prezentate două împrejurări distincte, atunci când schimbarea se poate face fără eliberarea unei noi autorizații de construcție (când modificarea destinației nu implică schimbări structurale și nici influențe asupra caracteristicilor tehnice ale unui imobil) și atunci când un astfel de document este absolut necesar (intervenții care presupun extinderea, consolidarea sau recompartimentarea spațiului, modificări ale rețelelor de apă, energie electrică sau canalizare și când este nevoie de o modificare a planului urbanistic zonal).

În afara de legea nr. 50 din 1991, există și o serie de reglementări specifice, care se aplică în anumite localități, acolo unde planurile urbanistice zonale pot stabili condițiile în care se poate modifica destinația unui imobil, precum și anumite restricții ce trebuie să fie luate în considerare.

În ce privește actele necesare, numărul acestora variază în funcție de nivelul modificărilor ce vor fi realizate și a cerințelor autorităților locale. Printre documentele solicitate în mod frecvent se numără cererea pentru eliberarea autorizației de construcție, documentația tehnică întocmită de arhitect sau inginer (releveul inițial și cel al situației existente), certificatul de urbanism, avizele și acordurile de la diverse autorități, dovada proprietății și cartea de identitate a proprietarului.

Când este oportună schimbarea destinației unui imobil?

Proprietarii unor imobile pot decide, în funcție de împrejurări, schimbarea destinației spațiului deținut, motivele fiind, de obicei, de natură economică, dar și ca urmare a necesității adaptării la unele tendințe sociale și demografice. Printre cele mai des întâlnite situații ce necesită schimbarea destinației unui imobil se numără:

• Apariția unor oportunități de afaceri. Proprietarii pot decide să schimbe destinația unui imobil pentru a putea organiza o afacere profitabilă. De exemplu, un apartament sau o casă, cum ar fi diferitele proprietăți imobiliare din Bucuresti, pot fi amenajate ca spații comerciale sau cabinete medicale, dacă zona este pretabilă unei astfel de tranziții.
• Modificări demografice. În ultimii ani, marile orașe ale țării au avut o evoluție demografică pozitivă, ceea ce a dus la creșterea cererilor de spații rezidențiale. Pentru satisfacerea acestor cereri, este oportună modificarea unor spații cu destinație comercială sau chiar de producție în locuințe.
• Reorganizarea urbanistică. O tendință actuală este cea de transformare a zonelor industriale situate în zonele centrale sau din apropiere în cartiere comerciale sau chiar rezidențiale.
• Creșterea eficienței utilizării unui spațiu. Proprietarii unor spații pot solicita schimbarea destinației imobilului pentru a maximiza veniturile rezultate din utilizarea sau închirierea acestora.
• Extinderea suprafeței utilizabile. Un exemplu este schimbarea destinației unei anexe în locuință. Aceasta implică transformarea unei clădiri secundare într-un spațiu de locuit permanent.

Indiferent de situație, proprietarii trebuie să se asigure de îndeplinirea cu precizie a tuturor cerințelor și regulamentelor locale pentru evitarea unor probleme costisitoare și pentru organizarea unui proiect de succes.

Pașii necesari pentru schimbarea destinației unui imobil

Schimbarea destinației unui imobil este un proces util în multe situații, motiv pentru care este des întâlnit. Pentru a asigura o desfășurare corectă și pentru a evita problemele legale, este esențial să te informezi temeinic despre pașii necesari, respectând întregul cadru legislativ.

În funcție de situație, pot exista două cazuri distincte în care se impune obținerea unei autorizații de construcție.

Schimbare de destinație fără autorizație

Legea numărul 50 pe 1991 prevede printre articole și împrejurarea în care schimbarea destinației unui imobil poate fi făcută fără a exista obligativitatea deținerii unei autorizații de construcție.Totuși, persoanele care vor să nu se complice prin solicitarea acestui document trebuie să aibă convingerea îndeplinirii tuturor condițiilor, deoarece, în caz contrar, pot apărea consecințe severe, cum ar fi amenzi sau demolarea lucrărilor executate.

Dacă lucrările implicate de modificarea destinației imobilului nu sunt semnificative și nu aduc schimbări structurii de rezistență a clădirii, există posibilitatea parcurgerii întregului demers, fără a se solicita eliberarea unei autorizații de construcții. În acest caz, este suficientă eliberarea certificatului de urbanism prin intermediul căruia se atestă că lucrările solicitate pot fi executate fără existența autorizației.

Printre împrejurările în care un astfel de document nu este necesar se numără:

• Modificarea destinației unui imobil fără aducerea unor schimbări de compartimentare;
• Executarea unor modificări de recompartimentare la care se utilizează materiale ușoare, de natură demontabilă (printre aceste materiale se numără rigipsul ce poate fi folosit fără a fi nevoie de o autorizație de construcție);
• Executarea unor reparații sau înlocuiri ce nu presupun schimbări ale materialelor, formei și dimensiunilor golurilor tâmplăriilor;
• În cazul în care PUZ-ul și certificatul de urbanism al zonei permit deja modificări de destinație a imobilelor și nu sunt executate lucrări care să presupună modificări structurale.

Chiar dacă legea permite schimbări de destinație a imobilelor fără să se solicite o autorizație de construcție, specialiștii recomandă prudență în acest caz, deoarece împrejurările sunt specifice și clar precizate în lege. Pentru a se evita situații problematice trebuie să se verifice cu rigurozitate reglementările locale și să se consulte un specialist (arhitect, inginer constructor, agent imobiliar) care știe cum se schimbă destinația unui imobil.

Schimbarea destinației unui imobil cu autorizație

În cele mai multe cazuri, schimbarea destinației unui imobil din spațiu rezidențial în comercial sau invers presupune efectuarea unor lucrări destul de mari, ceea ce obligă proprietarii să parcurgă mai mulți pași în vederea atingerii conformității legislative. Acest parcurs trebuie să fie făcut întocmai, inclusiv prin solicitarea unei autorizații de construcție, deoarece, în caz contrar, amenzile și alte urmări pot fi serioase.

Transformarea destinației unui imobil este un proces ce oferă numeroase avantaje, pașii ce trebuie parcurși în acest sens fiind următorii:

• Primul pas este cel de identificare precisă a destinației curente a imobilului. Cea mai bună metodă este obținerea unui extras de carte funciară, în care este precizată destinația imobilului, existând patru categorii: CL (locuințe), CAS (clădiri administrative și social-culturale), CIE (clădiri industriale și edilitare) și CA (anexe). Documentul va fi util și la obținerea certificatului de urbanism.
• Al doilea pas este cel al realizării unui studiu topografic de către un specialist în domeniu (inginer topograf). Actul va fi aprobat la Oficiul pentru cadastru și publicitate imobiliară, fiind necesar pentru obținerea certificatului de urbanism.
• Certificatul de urbanism este eliberat prin depunerea unei cereri la care se anexează extrasul de carte funciară și studiul topografic. Cererea va cuprinde informații cu privire la imobilul pentru care se solicită modificarea destinației și tipul de schimbare a acesteia (din destinație actuală în destinație dorită).
• Al patrulea pas este cel al realizării releveului. Acesta este făcut de către un arhitect prin reprezentarea înscrisă și sub formă de desen a situației ce va rezulta în urma schimbărilor solicitate. Releveul va conține informații nu doar cu privire la dimensiunile spațiului, ci și la materialele folosite și la funcțiile îndeplinite ulterior de către respectivul imobil.
• După obținerea releveului este necesară trecerea printr-o expertiză tehnică pentru atestarea conformității structurii de rezistență (în funcție de regulile locale este posibil ca această etapă să nu fie una obligatorie).
• Proiectarea modificărilor se face prin intermediul unui document arhitectural care să prezinte grafic și în scris toate schimbările necesare, inclusiv cele cu privire la modificările instalațiilor sanitare sau de iluminare.
• Al șaptelea pas este cel al obținerii tuturor avizelor și adeverințelor necesare pentru schimbarea destinației spațiului. Numărul lor poate varia în funcție de destinația ulterioară a imobilului, printre documentele necesare fiind cel primit de la autoritățile pentru protecția mediului sau cele cu privire la securitatea la incendiu și sănătatea populației.
• Ultimul pas este al obținerii autorizației propriu-zise ce presupune completarea unei cereri către administrația locală. Obținerea autorizației este condiționată și de plata unei taxe care este, de obicei, calculată procentual, în funcție de investiția necesară modificării destinației.

După parcurgerea acestor pași administrativi se poate trece la executarea propriu-zisă a lucrărilor, în acest caz existând și împrejurarea în care este solicitată prezența unui proces verbal de recepție finală a lucrării (obligatoriu în cazul în care se fac modificări însemnate). Utilizarea imobilului ca destinație solicitată poate fi făcută după actualizarea documentației cu privire la cartea funciară, aici trebuind să fie prevăzută noua destinație.

Recomandări pentru schimbarea destinației unui imobil din spațiu comercial în locuință sau invers

Situația imobiliară din România este una activă, în special în marile orașe, unde destinația imobilelor se schimbă în mod regulat. Trecerea prin acest demers este una destul de complexă și trebuie să fie efectuată în conformitate cu procedurile legale. Proprietarii de spații care vor să modifice destinația imobilului deținut trebuie să țină cont de anumite recomandări pentru evitarea problemelor legale și pentru a trece cât mai rapid și cu cheltuieli minime prin întregul proces:

• Este obligatorie verificarea tuturor reglementărilor urbanistice locale. Fiecare localitate își poate stabili propriile condiții în ceea ce privește modificarea destinației, acestea fiind prevăzute, de regulă, în planul urbanistic general (PUG) și planul urbanistic zonal (PUZ). Cercetarea acestor documente permite identificarea informațiilor detaliate în legătură cu documentele necesare și cu modalitatea de executare a lucrărilor.
• Chiar dacă în anumite împrejurări este posibilă schimbarea destinației unui spațiu fără autorizație de construire, de regulă documentul acesta este solicitat și obținerea lui nu trebuie pierdută din vedere.
• Înainte de demararea procesului, este nevoie de consultarea unor specialiști (ingineri, arhitecți, experți imobiliari) pentru stabilirea oportunității efectuării modificărilor și pentru identificarea investiției necesare în acest sens. Această consultare este utilă deoarece schimbările pot avea o influență majoră asupra valorii unui imobil, prin creșterea acesteia sau a scăderii ei.

În concluzie, modificarea destinației unui imobil poate aduce numeroase beneficii financiare sau de altă natură, cu condiția respectării tuturor normelor legale pentru evitarea unor situații neplăcute, cum ar fi amenzile sau chiar obligația de a demola construcția pentru a reveni la starea inițială.